七種還貸方式利弊談

[發布時間:]2012-11-1 0:00:00 [作者]sophia [人氣]2666

   面對越來越復雜的房貸還款方式,選擇哪種方式最節約,哪種方式最適合自身需要,這就需要對目前市場上的7種基本房貸還款方式做個比較。中國建設銀行和中國交通銀行推廣“等額遞增”和“等額遞減”兩種新還貸方式;浦東發展銀行宣傳“季度還”房貸還款方式;招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

 等額本息還款

 這是目前最為普遍,也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

 舉例來說,假設需要向銀行貸款100萬元,還款年限為20年,按照目前7.20%的最新利率計算,選擇等額本息貸款,每個月大約還7873元。初始的兩三年,7873元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。

 采用這種還款方式,每月還相同的數額,作為貸款人,操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩定狀態的家庭,買房自住,經濟條件不允許前期投入過大,可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬于收入和工作機會相對穩定的群體,很適合這種還款方式。

 但是,它也有缺陷,由于利息不會隨本金數額歸還而減少,銀行資金占用時間長,還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

 等額本金還款

 所謂等額本金還款,又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。

 舉例來說,同樣是從銀行貸款100萬元,還款年限20年,按照目前7.20%的最新利率計算,選擇等額本金還款,每月需要償還銀行本金4167元左右,首月利息為7170元左右,總計首月償還約銀行11337元,隨后,每個月的還款本金不變,利息逐漸隨本金歸還減少。

 使用等額本金還款,開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差可能達千元。但是,隨著時間推移,還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高,但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上,很多中年以上的人群,經過一斷時間事業打拼,有一定的經濟基礎,考慮到年紀漸長,收入可能隨著退休等其他因素減少,就可以選擇這種方式進行還款。


 

 一次還本付息

 此前,銀行對這種還款方式的規定是,貸款期限在一年(含一年)以下的,實行到期一次還本付息,利隨本清。但是,隨著還款方式變革,一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格,一般只對小額短期貸款開放。

 這種還款方式,操作很簡單,但是,適應的人群面比較窄,必須注意的是,此方式容易使貸款人缺少還款強迫外力,造成信用損害。采用這種貸款,貸款人最好有較好的自我安排能力。

 按期付息還本

 貸款人通過和銀行協商,可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上,就是貸款人按照不同財務狀況,把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業務就屬于這個范圍。

 從某種程度來說,它是等額本息還款的變體。例如,20年期,100萬元貸款,按照目前7.20%的最新利率計算,選擇等額本息貸款,每個月大約還7873元。如果貸款人選擇比較靈活的方式,就可以選擇每兩個月還15746元。

 這個方式適用于收入不穩定人群,目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀態決定了當月的收入情況,把一個月的壓力分攤進幾個月,可以減少這部分群體還款出現滯納的情況。

 本金歸還計劃

 貸款人經過與銀行協商,每次本金還款不少于1萬元,兩次還款間隔不超過12個月,利息可以按月或按季度歸還。

 這是等額本金還款的變體。舉例來說,從銀行貸款100萬元,還款年限20年,按照目前7.20%的最新利率計算,選擇等額本金還款,每月需要償還銀行本金4167元左右,首月利息為7170元左右,總計首月償還約銀行11337元,貸款人可以把利息和本金分開還,利息仍然按月和季度還款,數目遞減。按照規定,貸款人最少一次要還3個月的本金,為12501元,超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一年時限。

 此種還款方式銀行專為非月收入人群制定,尤其考慮到年終有大額獎金的人群。而目前流行的在家辦公一族,很多沒有每月固定收入,但是,每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如,網絡作家、藝術家、設計師和軟件設計員等新興職業。


 等額遞增和等額遞減

 這兩種還款方式,沒有本質上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式,它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割,每個分割單位中,還款方式等同于等額本息。區別在于,每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

 向銀行貸款100萬元,還款年限為20年,按照目前7.20%的最新利率計算,選擇等額本息貸款,貸款人如果不提前還貸,那么這20年期間每個月還款金額就是7873元。如果選擇等額遞增還款,假設把20年時間分成等分的5個階段,那么第一個4年內可能每個月只要還4000多元,第二個4年每月還款額增加到6000多元,第三個4年每月還款額增加到8000多元,依此類推。等額遞減恰恰相反,第一個4年需要還12000多元每月,隨后,每4年遞減2000元,直到最后一個4年減至每個月4000多元。

 等額遞增方式適合目前還款能力較弱,但是,已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房,并且工作業績不錯,雖然目前的收入負擔房貸較困難,但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加,可以采用等額遞增還款。相反,如果預計到收入將減少,或者目前經濟很寬裕,可以選擇等額遞減。

 套用一位銀行貸款專家的話說:銀行貸款沒有最劃算的,因為你無論選擇那種還貸方式,都要支付不菲的利息,但是選擇合適的還款方式有助于資金的充分利用及緩減還貸壓力。因此要根據自身的情況選擇適當的還貸方式方是上上之策。